Vergleich „Pflegeappartement“ vs. „klassische Eigentumswohnung“
Für institutionelle Anleger ist der Bereich Pflege schon seit längerer Zeit ein hoch interessanter Kapitalanlagemarkt. Für Privatanleger ist eine 
Kapitalanlage in diesen lukrativen Markt erst auf Grund einer Gesetzesänderung und der daraus resultierenden Möglichkeit Pflegeheime im Teileigentum zu erwerben möglich geworden. Pflegeappartements sind heute noch immer ein wenig bekanntes Marktsegment im Immobiliensektor. Im Unterschied hierzu sind vermietete Eigentumswohnungen als Kapitalanlage weitaus bekannter, obwohl diese im Vergleich zu Pflegeappartements zahlreiche Nachteile aufweisen.
Jeder Anleger möchte möglichst wenig Arbeit und erst recht keinen Ärger mit Mietern haben. Viele Anleger müssen bei einer späteren Nachkalkulation feststellen, dass Ihre vermietete Eigentumswohnung, auf Grund von häufigem Mieterwechsel und hoher Instandhaltungs-kosten, ein weit aus schlechteres Geschäft war als ursprünglich angenommen.
Im Vergleich hierzu sind Pflegeappartements auf Grund eines sehr lang angelegten Mietverhältnisses mit einem Betreiber und den Besonderheiten des zugrunde liegenden Mietvertrags, mit Übernahme fast aller Verwaltungsaufgaben sowie wesentlicher
Risiken in Bezug auf die Instandhaltung, eine „Sorglosinvestition“.
Wer ein langfristiges Immobilienengagement sucht, ist in jedem Fall gut beraten, eine Investition in den Pflegemarkt zu prüfen. Denn in Summe Ihrer Einzeleigenschaften sind Pflegeappartements als Kapitalanlage sehr häufig die bessere Alternative.
Hier ein Vergleich ohne Anspruch auf Vollständigkeit.
| Pflegeappartement | Eigentumswohnung | |
|---|---|---|
| Standortentscheidung | Professionell per Standortanalyse abgesicherte Entscheidung inkl. Bedarfsprüfung. | Für Kapitalanleger schwierig zu treffen, oftmals nur auf Grund von subjektiver Einschätzungen und Hörensagen. |
| Steuerliche Situation | Abschreibung des Gebäude- anteils mit 2% auf 50 Jahre. Inventar im Regelfall über 10 Jahre. Geringer Grundstücksanteil von ca. 5% der nicht abgeschrieben werden kann. | Abschreibung des Gebäudeanteils mit 2% auf 50 Jahre. Nicht abschreibungsfähiger Grundstücksanteil meist sehr hoch, zwischen 20%-25%. |
| Vermietung | ||
| Mietersuche | Der Käufer tritt mit dem Kauf in einen Mietvertrag mit in der Regel 20-25 Jahren Laufzeit ein. Somit keine Mietersuche. | Großer Such- und Abstim-mungsaufwand bei jedem Mieterwechsel. Einfordern von Selbstauskünften, Gehaltsabrechnungen etc. oft schwierig & aufwendig. |
| Mietvertrag | Professionelle und individuelle Vertragsgestaltung durch den Bauträger bzw. Projektent- wickler. Geprüfte Regelungen etwa zur Instandhaltung des Objektes und zur Mietindexierung zwecks Inflationsausgleich. | Meist Musterverträge, keine Prüfung durch einen Fachanwalt, grundsätzlich eher vermieterunfreund-liches Mietrecht, Mieter-höhungen schwer durch-setzbar, kurzfristige Kündigungsmöglichkeiten. |
| Mietrendite | Bei Pflegeappartements sind in der Regel Mietrenditen zwischen 4,5% und 5,8% zu erzielen. | Bei Eigentumswohnungen ist heute eine Mietrendite zwischen 3,0% und 4,0% realistisch. Nur selten sind höhere Renditen zu erzielen. Diese sind selbstver-ständlich stark vom Standort der Wohnung abhängig. In vielen Regionen sind gute Eigentumswohnungen Mangelware. |
| Ertragsstabilität | Hohe und stabile Nettomiete durch geringe Nebenkosten (ausschließlich für Instandhaltung Dach und Fach und Verwaltung). Alle sonstigen Kosten (u. a. für Reparaturen, Renovierung, Instandhaltung im Gebäudeinneren) trägt der Betreiber. Inflationsausgleich durch Indexierung. Ständige Objektpflege durch den Betreiber somit keine Kosten für den Eigentümer. | In der Regel niedrigere und weiter sinkende Realmieten durch steigende Nebenkosten und eingeschränkte, nicht vermieterfreundlich geregelte Mieterhöhungsmöglichkeiten. Mögliche Mietausfälle bei Mieterwechsel und damit verbundenen Leerstand. |
| Arbeitsaufwand | Kein Arbeitsaufwand durch Abgabe aller Aufgaben an den Betreiber bzw. den Verwalter | Hoher Aufwand für Mieter- suche, Mieterbetreuung, Instandhaltung, Reparaturen, Nebenkostenabrechnung usw. |
| Risiken | Sofortiger Austausch des Betreibers durch die Heimaufsicht bei wirtschaftlichen Schwierigkeiten oder sonstigen erheblichen Unregelmäßigkeiten. Bei kurzfristigem Mietausfall in der Übergangsphase: Eintreten der Mietausfallversicherung. | Mietausfall durch säumige Mieter. Rechtsstreitigkeiten mit dem Mieter/Mietnomaden können teure Zwangsräumungen o.ä. notwendig machen. Oft unkalkulierbares Instand- haltungsrisiko. |
| Verkauf | ||
| Wo und Wie | Die Pflegeappartements sind vergleichbar mit einer klassischen Eigentumswohnung, also mit Grundbucheintrag. Sie können jederzeit wieder verkauft, vererbt oder beliehen werden. Der Wiederverkauf ist in der Regel problemlos über einen qualifizierten Immobilienmakler (z.B. Günthner-Immobilien) möglich. | Problemloser Wiederverkauf über einen qualifizierten Immobilienmakler (z.B. Günthner-Immobilien) möglich. |
| Wertsteigerung | Aufgrund automatischer Mietsteigerungen besteht zusätzlicher Verhandlungsspielraum beim Wiederverkauf. Bei Weitergabe der Miet- bzw. Wertsteigerung kann mit hohen Mietrenditen von 7-8% und mehr entsprechend leicht verkauft werden. Zusätzlich wird der steigende Bedarf an Pflegeeinrichtungen den Wert der Pflegeappartements positiv beeinflussen. | Abhängig von der Nachfrageentwicklung in der jeweiligen Region und unmittelbar am Standort. |
Pflegeimmobilien
Warum in Pflegeimmobilien investieren?
Die Deutschen werden immer älter, die Alten immer mehr. Diese demografische Entwicklung wird in den kommenden Jahren und Jahrzehnten einen immer größeren Bedarf an Pflegeimmobilien generieren. Handeln Sie vorausschauend und investieren Sie heute schon mit Hilfe von Immobilienprofis in diese Jahrhundertchance für intelligente Anleger und professionelle Investoren.
Hohe Sicherheit und gute Renditechancen
Pflegeimmobilien sind aus diversen Gründen eine Anlageform, die die Bedürfnisse nach sowohl Sicherheit als auch Renditechance wie kaum eine zweite befriedigt:
- nur rund 7 % aller Wohnimmobilien in Deutschland sind aktuell barrierefrei
- allein im Segment mit Bewegungseinschränkungen belasteter Menschen wird die Nachfrage nicht ansatzweise adäquat befriedigt
- bei Sozialimmobilien nach SGB XI – Elftes Buch Sozialgesetzbuch – und BSHG – Bundessozialhilfegesetz – werden die Mieten durch staatliche Kostenträger bis zu 100 % refinanziert
Info-Link SGB XI: https://www.sozialgesetzbuch-sgb.de/sgbxi/1.html
Info-Link BSHG: https://www.gesetzesweb.de/BSHG.html
Mehr Sicherheit mit einer Pflegeimmobilie für Kapitalanleger
- riesiger Bedarf, stark wachsender Markt
- geringes Mietrisiko durch langfristige Pacht/Mietverträge – Betreibervertrag 20 – 25 Jahre
- keine Mietersuche, keine Mietausfälle – Zuständigkeit Betreiber
- keine Instandhaltungskosten im Innenbereich – Betreiber
- geringe Kosten für Rücklagen – nur für Dach und Fach
- Bonitätsnachweis/Patronatserklärung zum Betreiber
- oft bevorzugtes Belegungsrecht für Eigentümer eines Pflegeappartements
Gerne informieren wir Sie zu unseren deutschlandweiten Angeboten.
Stellen Sie uns Ihre Fragen unter Tel.: 0170.801 24 41 oder gerne per e-Mail: info@guenthner-immobilien.de